ERstkaufeinerImmobilie
Es ist nicht nur der aktuell angespannte Mietmarkt, der Menschen weiterhin dazu anhält, über Wohneigentum nachzudenken. Für viele ist das Leben in den eigenen vier Wänden fester Bestandteil ihres Lebensentwurfs: So planen knapp 40 Prozent der 25- bis 35-jährigen den Erwerb oder Bau des eigenen Heims in den nächsten zehn Jahren. Doch aktuell erschweren Inflation, Zinswende, Neubau-Stopps sowie unklare Energievorgaben den entscheidenden Schritt in Richtung der eigenen Wohnung. Zudem fehlt es einigen Kaufinteressenten schlichtweg an Erfahrung im Immobilienmarkt. Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter bei Bauwerk, erklärt, worauf beim Ersterwerb zu achten ist, und warum es trotz ungewisser Marktsituation gerade jetzt weiterhin die richtige Entscheidung ist.
Mai 2023
Budget und Finanzierung
Noch vor der Suche nach der passenden Immobilie muss die eigene finanzielle Situation überprüft werden. Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Habe ich genug Liquidität um eine Anzahlung und die ersten Kosten zu leisten? Lassen sich mit dem regelmäßigen Einkommen die monatlichen Raten tilgen und das Hausgeld sowie entsprechende Versicherungen bezahlen? Und besteht darüber hinaus ein finanzieller Puffer für Notfälle, wie zum Beispiel kurzfristige Reparaturen?
Aus der Prüfung der eigenen finanziellen Lage lässt sich ein Budget für den Kaufpreis festlegen. Dabei dürfen die Kaufnebenkosten nicht außer Acht gelassen werden. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Insgesamt handelt es sich je nach Bundesland dabei um ca. 8 bis 11 Prozent des Kaufpreises. Daraus entstammt die Faustregel zur Höhe des Eigenkapitalanteils von mindestens 10 Prozent. Im Zuge der aktuellen Zinswende sollte die Eigenkapitalquote jedoch besser bei mindestens 20 Prozent liegen, damit aufgrund der Kaufnebenkosten keine teure 100-Prozent-Finanzierung entsteht. Obwohl die Zinsen innerhalb eines Jahres von ein auf ca. vier Prozent gestiegen sind, dürfen sich Kaufinteressenten nicht aus der Ruhe bringen lassen: In den letzten 60 Jahren lag das Zinsniveau bei durchschnittlich 5,5 Prozent. Deshalb wird auch im Augenblick empfohlen, einen Darlehensvertrag mit langen Laufzeiten von über 10 Jahren oder mehr abzuschließen. Darüber hinaus sollte die Finanzierung so geplant werden, dass die Eigentumswohnung mit dem Eintritt ins Rentenalter abbezahlt ist und dass im Alter lediglich das Hausgeld, die Nebenkosten und eventuelle Reparaturen zu begleichen sind. Im Hinblick auf die Finanzierung ist es ratsam, Angebote verschiedener Banken zu vergleichen, um sich bei Hypothekendarlehen, Zinssätzen und Laufzeiten die besten Konditionen zu sichern. Spezielle Beratungsinstanzen, wie zum Beispiel Interhyp, können bei der Auswahl der finanzierenden Bank Abhilfe schaffen.
Was und vor allem Wo? Qualität und Lage der Wunschimmobilie
Beim Wohnungskauf ist es nicht nur die Frage entscheidend, wie man gerne wohnen möchte. Man muss auch wissen, was man in Zukunft mit den eigenen vier Wänden vorhat. Ist der Grundriss flexibel genug, um sich in den kommenden Jahren an die individuellen Bedürfnisse anzupassen? Stichworte wie Kinderzimmer, Arbeitszimmer oder Barrierefreiheit können hier helfen. Lieber ein urbanes Wohngebäude mit smarten Homeoffice-Möglichkeiten und gemeinschaftlicher Dachterrasse? Oder ein energieeffizienter Neubau mit niedrigen Nebenkosten und nachhaltigem Mobilitätskonzept? Da es sich beim Immobilienkauf um eine langfristige Entscheidung handelt, ist in jedem Fall Weitsicht gefragt.
Neben der Art der Immobilie ist die Lage der wichtigste Faktor. Für Wohnungen in begehrten A-Städten wie München besteht weiterhin ein knappes Angebot, daher ist hier mit höheren Preisen als in mittleren Lagen zu rechnen. Wer auf Schnäppchen wartet, der irrt: In Ballungsräumen wie München ist der Zuzug ungebrochen. Zugleich wird das aktuell reduzierte Bauvolumen zu weniger Fertigstellungen führen. Deshalb ist im Moment davon auszugehen, dass die Immobilienpreise hier auch in Zukunft weiterhin steigen werden. Doch Städte wie München bieten auch zahlreiche Vorteile wie zum Beispiel eine gute Infrastruktur, viele Einkaufsmöglichkeiten, Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel und vielfältige Naherholungsmöglichkeiten im Grünen. All diese Faktoren sind auch für den Wert der Wohnung entscheidend, wenn diese einmal vermietet oder wieder verkauft werden soll.
Sobald die Lieblingslage definiert ist, gilt es, den dortigen Immobilienmarkt genau zu analysieren und Kaufpreise vergleichbarer Objekte zu überprüfen, um sicherzustellen, dass für die Wunschimmobilie ein angemessener Preis bezahlt wird.
Anlagen, Rücklagen, Sonderumlagen, Gemeinschaftseigentum und WEG
Wenn die richtige Wohnung einmal gefunden ist, muss ihr Zustand überprüft werden. Der Fokus richtet sich dabei nicht nur auf die anvisierte Wohnung, sondern auf das gesamte Gebäude oder den Komplex. Liegen in der Wohnung größere Mängel vor oder sind nur kleinere Reparaturen notwendig? Besonders im Zusammenhang mit den aktuell steigenden Energiekosten sollten sich Kaufinteressenten unbedingt eine Kopie des Energieausweises aushändigen lassen. Und wie steht es um die gemeinschaftlichen Anlagen wie zum Beispiel die Garage, Aufzüge oder Gemeinschaftsräume? Die Kosten für die Instandhaltung sind von allen Eigentümern anteilig zu tragen. Daher ist es wichtig, sich über geplante Investitionen und Renovierungsarbeiten bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu informieren und Rücklagen sowie potenzielle Sonderumlagen zu prüfen. Die Kontaktaufnahme zur Hausverwaltung kann hilfreich sein, um zu erfahren, wie hoch der Betrag des Hausgeldes ist oder was in der Teilungserklärung steht. Darüber hinaus ist es hilfreich, Einblick in die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen zu bekommen.
Nur Mut!
Ob Kaufpreis, Quadratmeterpreis, Zinswende oder Nebenkosten – besonders beim Ersterwerb kann es für Interessenten schnell unübersichtlich werden. Doch das ist kein Grund zur Panik. Immobilienprofis, Anwälte oder Finanzberater können helfen, den Überblick zu behalten und die richtige Entscheidung zu treffen. Aber grundsätzlich gilt: Wenn die Finanzierung steht und die Lage und Qualität der Immobilie stimmen, nur Mut, der Erwerb einer Immobilie bleibt auch weiterhin eine attraktive Anlageform.
Die Entscheidung darf jedoch nicht nur von rationalen Faktoren geprägt sein, sondern ist auch von emotionalen Komponenten abhängig. Fühlt es sich insgesamt richtig an? Denn nur wer ein gutes Bauchgefühl hat, sollte den Weg zum Notartermin antreten.
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