Immobilie =WertstabileGeldanlage?
Der Beziehungsstatus zwischen Großstadtmenschen und Immobilie? Es ist kompliziert. Viele potenzielle Käufer verharren auf dem angespannten Mietmarkt und weichen auf vermeintlich attraktivere Anlagemöglichkeiten aus, anstatt in Betongold zu investieren. Doch ist das wirklich sinnvoll? Ein genauer Blick lohnt sich.
November 2023
Rund die Hälfte der Deutschen träumt vom Eigenheim
Durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten haben sich viele diesen Traum in der Vergangenheit erfüllt. Schließlich ließ sich das Haus oder die Eigentumswohnung phasenweise sogar zu einem Zins von unter einem Prozent finanzieren. Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, eine Investition in Immobilien hat sich gelohnt. Doch nun haben sich die Rahmenbedingungen verändert: Unter anderem führten gestiegene Energiepreise zu einer hohen Inflation, die seit dem Sommer 2022 mit einem sprunghaft angehobenen Leitzins seitens der EZB bekämpft wird. So treffen aktuell hohe Immobilienpreise auf teure Kredite – es scheint, als würde der Traum der eigenen vier Wände, besonders für jene, die in gefragten Ballungsräumen investieren möchten, in weite Ferne rücken.
Anlageoption Festgeld
Beim Festgeldkonto können Sparer ihr Geld über einen bestimmten Zeitraum zu einem festgelegten Zins anlegen. Nach langer Zeit gibt es hier erstmals wieder vereinzelt Angebote mit Zinsen oberhalb der Inflation. Das klingt zunächst verlockend, aber: Nach Angaben des Vergleichsportals Verivox liegt der Realzins, also der Zins nach Abzug der Inflation, durchschnittlich bei minus 1,18 Prozent (Stichtag: 20. Oktober 2023). Das bedeutet, dass der Wertverlust durch die Teuerung immer noch größer ist als der durchschnittliche Kapitalzuwachs durch die Zinsen. Genauso wie beim Tagesgeldkonto sind auch hier Kapitalertragssteuer, sowie Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer auf die Zinserträge fällig.
Flexibel bleiben mit dem Tagesgeldkonto
Im Gegensatz zum Festgeldkonto variiert die Höhe der Zinsen beim Tagesgeld. Blickt man auf den aktuellen Einlagezins der Europäischen Zentralbank, also dem Zins, zu dem die Banken ihr Geld bei der EZB anlegen können, sollte man hier auf starke Erträge hoffen können: Mit 4,0 Prozent hat der Einlagezins den höchsten Stand in der Geschichte der Eurozone erreicht. Doch auch hier gibt es einen Haken: Die meisten Geldinstitute geben die hohen Zinsen nicht an ihre Kunden weiter. Verivox ermittelte, dass Sparer bei 27 Prozent der 747 untersuchten Banken maximal 0,25 Prozent auf ihr Guthaben erhalten, während sie bei anderen Instituten komplett leer ausgehen. Sparkassen-Präsident Helmut Schleweis sieht ein Tagesgeldkoto auch nicht als Geldanlage, sondern eher als Möglichkeit der „Geldaufbewahrung“.
Investition in ETFs
ETFs, Exchanged Trade Fonds, bieten eine vermeintlich risikoarme Möglichkeit, Erspartes langfristig und gewinnbringend anzulegen. Ein Beispiel: Zahlt man monatlich 300 Euro ein, hat man nach 30 Jahren bei einer durchschnittlichen Rendite von ca. 8,65 Prozent einen Betrag von circa 477.730 Euro angespart. Unschlagbar, keine Frage. Die schlechte Nachricht: Auf die Gesamtrendite, hier also 396.730 Euro, ist die Kapitalertragssteuer sowie Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer fällig. Dies lässt den Betrag auf 266.876 Euro schrumpfen. Berechnet man eine (optimistische) Inflation von zwei Prozent über den angegebenen Zeitraum bleiben am Ende „nur“ ca. 145.447 Euro übrig. Eine weitere schlechte Nachricht: Miete zahlen muss man immer noch. Und was den Mietmarkt betrifft, sollte man bei Neuverträgen den Taschenrechner lieber gar nicht erst auspacken.
Mietmarkt und Wohnungskrise
Die Mieten in Ballungsräumen steigen rasant. In München verzeichnen die Mietpreise ein Plus von fast 5 Prozent im Vergleich zum Oktober 2022. Wer nun behauptet, die bayerische Landeshauptstadt sei schon immer besonders teuer gewesen, lässt außer Acht, dass sich die Lage auf dem Mietmarkt bundesweit inzwischen dramatisch zuspitzt. Die Zuwanderung ist weiterhin hoch, allein im letzten Jahr ist die Bevölkerung in Deutschland um 1,5 Millionen gewachsen. Die meisten drängen in die Metropolen. Parallel ist die Anzahl der Baugenehmigungen im Vergleich zum Oktober 2022 um rund 30 Prozent gesunken. Wer bereits eine Baugenehmigung in den Händen hält, den können rasant gestiegene Zinsen und hohe Baukosten schnell in die Knie zwingen. Ein Zusammenspiel dieser Faktoren bedeutet nichts anderes, als dass Wohnraumknappheit in Deutschland langfristig ein großes Problem bleiben wird. Und knappe Güter werden bekanntlich teurer und nicht günstiger. Berücksichtigt man, dass die Hälfte der Deutschen zur Miete wohnt, sollte man sich in den kommenden Jahren nicht nur im Hinblick auf die hohen Energiekosten warm anziehen.
Die steigenden Mietpreise gelten lediglich für Neuverträge? Sicher. Wer nicht umziehen muss oder sich seit Jahrzehnten über ein günstiges Mietverhältnis und einen gnädigen Vermieter freut, ist geschützt, solange keine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert. Tritt ein solcher Fall ein, wird es insbesondere in Großstädten heikel. Neben dem hohen Preis kann auch das kaum vorhandene Angebot an Mietwohnungen zum Problem werden: In Metropolregionen liegt die Quote der Leerstände unter einem Prozent. In einem gesunden Wohnungsmarkt müsste diese jedoch bei drei bis vier Prozent liegen. So ist Fluktuation kaum möglich.
Wer eine Wohnung ergattert, der kann zusehen, wie monatlich ein hoher Betrag auf das Konto seines Vermieters wandert – und zwar auf unbegrenzte Zeit. Bei einer Durchschnittskaltmiete von 23 bis 25 Euro in München für Neubauten sind für eine 50 Quadratmeter-Wohnung nach 30 Jahren und einer jährlichen (und ebenfalls optimistischen) Index-Mieterhöhung durch die Inflation von circa zwei Prozent ungefähr 600.000 Euro fällig.
Eigentumswohnung – eine sichere Sache?
Kauft man eine Immobilie mithilfe einer entsprechenden Bankenfinanzierung, so ist zwar in den meisten Fällen die monatliche Belastung höher, jedoch bleibt diese über die vereinbarte Zinsbindungsphase unverändert. Und das Beste daran: Der Zeitraum, in dem die monatlichen Raten zu bezahlen sind, ist endlich. Nun ließe sich argumentieren, dass Immobilienpreise in manchen Regionen jüngst gefallen sind. Droht also in Kürze ein Platzen der berühmten Blase? Nein. Die Immobilienpreise in München haben sich nach einem kleinen Knick in den Diagrammen durch den „Zinsschock“ wieder stabilisiert. Der Kaufmarkt verzeichnet bereits eine steigende Nachfrage, und zwar über die drei vergangenen Quartale dieses Jahres hinweg.
Für viele Menschen ist es nun durch die gestiegenen Zinsen schwieriger geworden, an einen Kredit zu kommen. Ganz selten bieten Banken ihren Kunden heute eine 100-Prozent-Finanzierung an. Stattdessen erwarten sie einen Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent des Verkaufspreises. Da kann man ganz schön ins Schwitzen kommen, wenn man die Vier-Zimmerwohnung in bester Innenstadtlage im Auge hat. Für den kleineren Geldbeutel lohnt sich in solchen Fällen die Investition in eine kleinere Wohnung oder ein Apartment als Kapitalanlage. Natürlich sind Grunderwerbsteuer und Notarkosten fällig. Aber allein durch die bereits beschriebene Wohnraumknappheit sind die Mieteinnahmen dauerhaft gesichert. Außerdem winken attraktive Steuervorteile für Vermieter, zum Beispiel durch die AfA.
Auch ein Blick in die Vergangenheit lohnt sich, um die Immobilie als wertstabile Investition zu verstehen: Seit 1990 hat sich der Preis für eine Neubauwohnung um 130 Prozent erhöht, beim Haus ist der Wert sogar um 137 Prozent gestiegen.
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