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blasen?
„Immobilien: Blasengefahr weltweit in München am höchsten“ titelten Zeitungen Ende September. Anlass war eine Studie der Schweizer Bank UBS, die die Risiken auf den größten Immobilienmärkten der Welt untersucht hat. Doch eine gute Woche später, während der größten Immobilienmesse Europas EXPO REAL, war auf dem Münchener Messegelände keine Spur von Krisenstimmung. Im Gegenteil. Schließlich weiß jeder Profi, dass die Preise inzwischen sehr hoch sind, und berücksichtigt das in seinen Kalkulationen. Dennoch tun wir in der erfolgsverwöhnten Immobilienbranche gut daran, uns kritisch zu hinterfragen: Haben wir etwas übersehen? Sind die Aussichten doch nicht so rosig, wie wir glauben?
November 2019
Eine „Blase“ kann nur platzen, wenn Menschen Fehler machen
Immerhin muss man festhalten, dass die UBS-Analysten sich bei den wichtigsten Faktoren keineswegs geirrt haben. Seit Jahren steigen die Kaufpreise in München stärker als die Mieten – und erst recht stärker als die Einkommen. Diese Tatsache beweist aber erst einmal nur das Offensichtliche: Preise und Renditen können nicht endlos wachsen. Doch obwohl man zugeben muss, dass in München, Frankfurt am Main und Berlin einige Glücksritter auf endlose Preissteigerungen spekulieren, versteckt sich an diesem Punkt die vielleicht größte Schwäche der UBS-Untersuchung. Denn anders als man glauben könnte, sind die meisten Investoren gar nicht auf exorbitante Renditen und Wertsteigerungen fixiert.
Viele Vermieter, sowohl professionelle als auch private, kalkulieren stattdessen äußerst konservativ und planen einen beträchtlichen Puffer ein, um temporäre Leerstände, unerwartete Reparaturen oder andere Zusatzkosten abfedern zu können. Selbst wenn in München also die ein oder andere Immobilie über dem tatsächlichen Wert verkauft wird – ein Problem wäre das erst dann, wenn die Eigentümer den Fehler machten, ihre laufenden Kosten aus dem Blick zu verlieren. Und das behauptet auch die UBS-Studie nicht.
Qualität, Lage und Nachfrage werden entscheidender
Ohnehin gehört es zum kleinen Einmaleins der Immobilien, dass sich der Markt in Zyklen bewegt. Auf jeden Aufschwung folgt irgendwann ein Abschwung. Würden die Preise also einmal nicht mehr steigen, wäre das keineswegs ein Horrorszenario, sondern schlicht Normalität. Andere Studien zeigen zudem, dass sich eine Investition in Immobilien trotz der regelmäßigen Marktschwankungen in den vergangenen 40 Jahren in der Regel gelohnt hat. Bei den meisten Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung kauften, hat diese Entscheidung das Vermögen gemehrt.
Und selbst in Zeiten hoher Ankaufspreise gilt das auch heutzutage. Denn die hohen Preise entstehen ja deshalb, weil viele andere Anlagen kaum noch Zinsen abwerfen. Für Staatsanleihen der Bundesrepublik etwa gelten seit Längerem Negativzinsen. Wohnungen und Gewerberäume hingegen liefern kontinuierliche, wenn auch zum Teil überschaubare Renditen sowie Steuervorteile. Unter anderem wegen dieser Eigenschaften investieren viele Anleger in Immobilien. Betongold schlägt Gespensterblasen.
Die Nachfrage nach Wohnraum wird indes in den kommenden Jahren gerade in München und Frankfurt eher zu- als abnehmen – dafür muss man sich nur die Prognosen zum Bevölkerungswachstum ansehen. Dass die Preise drastisch einbrechen, ist unwahrscheinlich. Dennoch ist es in so unruhigen Zeiten empfehlenswert, eine Investmentmöglichkeit sorgfältig zu prüfen. Wenn Qualität und Vermietungspotenzial hoch sind, und dazu die Lage stimmt, dann lohnt sich ein Immobilienkauf immer.
Bildcredit © iStock / FooTToo
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